Huis bij een scheiding: verkopen, uw ex uitkopen of samen houden?

Welke keuzes hebt u met de gezamenlijke woning?

Een relatiebreuk brengt veel emoties mee, en de woning is vaak het grootste bezit. Juridisch zijn er drie wegen. Welke past, hangt af van uw financiële ruimte, de lening en of u nog samen afspraken kunt maken.

Het vertrekpunt: elke mede-eigenaar kan te allen tijde de verdeling vragen. U kunt wel samen afspreken de verdeling uit te stellen, maar voor hoogstens vijf jaar. Die afspraak kan worden hernieuwd (art. 3.75 Burgerlijk Wetboek). Bent u gehuwd onder het wettelijk stelsel en kocht u de woning tijdens het huwelijk, dan hoort ze meestal bij het gemeenschappelijk vermogen. Dat wordt na de echtscheiding vereffend en verdeeld (art. 2.3.43 BW).

• Verkopen: de netto-opbrengst, na aflossing van de hypothecaire lening en de kosten, wordt verdeeld volgens ieders eigendomsrechten. Wie aantoonbaar meer bijdroeg aan bijvoorbeeld een verbouwing, kan een andere verdeling afspreken.
• Uitkopen: één partner neemt het aandeel van de andere over en betaalt een uitkoopsom. Hij moet zowel die som als de lening kunnen dragen, en de bank moet akkoord gaan.
• Samen houden: u blijft allebei mede-eigenaar, bijvoorbeeld tot de kinderen groter zijn of de markt gunstiger is. Leg dan schriftelijk vast wie de kosten draagt, wie er woont of hoe huurinkomsten verdeeld worden.

Bronnen: Notaris.be: wat met de gezinswoning bij een relatiebreuk? · Justel: Burgerlijk Wetboek, Boek 3 Goederen (mede-eigendom, art. 3.69-3.77) · Justel: Burgerlijk Wetboek, Boek 2 Titel 3 Relatievermogensrecht

Wie mag in de woning blijven tot alles geregeld is?

Dat hangt af van uw statuut. Gehuwden en wettelijk samenwonenden krijgen een bijzondere bescherming voor de gezinswoning, de woning waar het gezin hoofdzakelijk leeft. Feitelijk samenwonenden, die geen verklaring bij de gemeente aflegden, vallen terug op de gewone regels van mede-eigendom.

Bij een definitieve regeling kan een echtgenoot binnen de vereffening aan de familierechtbank vragen om de gezinswoning bij voorrang toegewezen te krijgen, tegen betaling van een opleg aan de andere (art. 2.3.14 BW). Sinds 17 januari 2026 kunnen ex-wettelijk samenwonenden dat ook voor een woning die alleen van hen beiden samen was (art. 1480 en 1481 oud BW). De rechter weegt ieders belangen af en kijkt of de aanvrager de opleg kan betalen.

Is er sprake van partnergeweld, dan geeft de wet de rechter bijzondere mogelijkheden om de woning toe te wijzen aan het slachtoffer (art. 1253ter/5 Gerechtelijk Wetboek). Wie vragen heeft over geweld, kan anoniem terecht bij de hulplijn 1712. In nood belt u 101 of 112.

Bronnen: Justel: oud Burgerlijk Wetboek, art. 1101-1581 (wettelijke samenwoning, art. 1475-1481) · Justel: Burgerlijk Wetboek, Boek 2 Titel 3 Relatievermogensrecht · Justel: Burgerlijk Wetboek, Boek 3 Goederen (mede-eigendom, art. 3.69-3.77) · Justel: Gerechtelijk Wetboek, Deel IV (voorlopige maatregelen en gerechtelijke verdeling)

Hoe berekent u de uitkoopsom?

De uitkoopsom is wat de vertrekkende partner krijgt voor zijn aandeel. Er bestaat geen wettelijke formule, maar de opbouw is meestal dezelfde. Eerst bepaalt u de actuele marktwaarde, bij voorkeur via een onafhankelijke schatting. Daarna trekt u de openstaande lening af, die de overnemer verder afbetaalt. Het resultaat verdeelt u volgens de eigendomsverhouding in de aankoopakte.

Daarna volgen de correcties. Bij gehuwden gebeurt dat via vergoedingsrekeningen. Bracht één echtgenoot eigen geld, bijvoorbeeld een erfenis, in de gemeenschappelijke woning, dan heeft hij recht op een vergoeding. Die is nooit kleiner dan wat zijn eigen vermogen verloor. Diende het geld om de woning te verwerven of te verbeteren, dan is de vergoeding gelijk aan de waarde of de meerwaarde (art. 2.3.46 BW). Bij ongehuwden telt in de eerste plaats de akte. Wie de lening afbetaalde, verandert de akte niet. Een ongelijke inbreng regelt u dus via afspraken of, bij geschil, voor de rechter.

Vergeet de bank niet. Eigendom en lening zijn twee aparte zaken. Een lening die u samen afsloot, blijft u allebei binden, ook als één van u eigenaar wordt. Alleen de bank kan de vertrekkende partner uit de lening ontslaan, en de overnemer moet financieel in staat zijn om de lening alleen te dragen.

Bronnen: Notaris.be: wat met de gezinswoning bij een relatiebreuk? · Justel: Burgerlijk Wetboek, Boek 2 Titel 3 Relatievermogensrecht

Rekenvoorbeeld: hoeveel betaalt An om Piet uit te kopen?

Een fictief voorbeeld. An en Piet waren sinds 2019 wettelijk samenwonend en beëindigden dat in 2026. Ze kochten hun woning elk voor de helft. Een schatter waardeert ze nu op 360.000 euro, en er staat nog 160.000 euro lening open. An stak 20.000 euro uit een erfenis in de verbouwing, en ze spreken af dat ze die eerst terugkrijgt. Of zo'n aanspraak bestaat, hangt in werkelijkheid af van bewijs en afspraken.

An neemt de woning en de lening over. De verdeling gebeurt binnen drie jaar na het einde van de wettelijke samenwoning, die meer dan een jaar duurde. Daarom geldt het verdeelrecht van 1%. Waren ze feitelijk samenwonend geweest, dan was dat 2,5% of 9.000 euro. Notariskosten en de kosten van een aangepaste lening komen daar nog bij.

Bronnen: Vlaamse Belastingdienst: VB 25046 Verdeling (met tekst art. 2.10.3.0.1 en 2.10.4.0.1 VCF) · Notaris.be: wat met de gezinswoning bij een relatiebreuk?

Hoeveel verdeelrecht betaalt u in Vlaanderen?

Wie uit onverdeeldheid treedt, betaalt in het Vlaams Gewest verdeelrecht, in de volksmond ook miserietaks. Het is een registratiebelasting die de notaris bij de akte afrekent. Brussel en Wallonië hebben eigen regels.

• Basistarief: 2,5% (art. 2.10.4.0.1 Vlaamse Codex Fiscaliteit).
• 1% tussen ex-echtgenoten, als de verdeling plaatsvindt na of door de echtscheiding.
• 1% tussen ex-wettelijk samenwonenden, als de verdeling binnen drie jaar na het einde van de wettelijke samenwoning gebeurt en u op dat moment minstens een jaar ononderbroken wettelijk samenwoonde.
• Feitelijk samenwonenden betalen 2,5%.
• Grondslag: de waarde in de akte, nooit lager dan de verkoopwaarde. Eindigt de onverdeeldheid tussen alle mede-eigenaars, dan wordt de waarde van het hele goed belast, niet alleen het overgenomen deel. Blijft de onverdeeldheid deels bestaan, dan alleen de afgestane delen (art. 2.10.3.0.1 VCF).

Bronnen: Vlaamse Belastingdienst: VB 25046 Verdeling (met tekst art. 2.10.3.0.1 en 2.10.4.0.1 VCF) · Notaris.be: wat met de gezinswoning bij een relatiebreuk?

Verloopt de verdeling bij de notaris of voor de rechtbank?

Raakt u het eens, dan regelt een notaris de verdeling in der minne, in een akte die ook de eigendomsakte aanpast. Kiest u voor een echtscheiding door onderlinge toestemming, dan moet u uw wederzijdse rechten, ook over de woning, vooraf samen regelen (art. 1287 Ger.W.).

Stemmen niet alle mede-eigenaars in, dan gebeurt de verdeling gerechtelijk via de familierechtbank (art. 1207 Ger.W.). De rechtbank stelt een notaris-vereffenaar aan, bij voorkeur een over wie u het eens bent (art. 1210 Ger.W.). Is verdelen in natura niet mogelijk, wat bij één woning vaak zo is, dan kan een openbare verkoop volgen (art. 1224 Ger.W.). Zo'n procedure kost tijd en geld.

Bemiddeling is een tussenweg. Met een erkend bemiddelaar zoekt u vrijwillig en vertrouwelijk naar een akkoord. Een bemiddelaar vindt u via de Federale Bemiddelingscommissie.

Bronnen: Justel: Gerechtelijk Wetboek, Deel IV (voorlopige maatregelen en gerechtelijke verdeling) · Notaris.be: wat met de gezinswoning bij een relatiebreuk?

Wanneer schakelt u best hulp in?

Hoe vroeger u de juiste persoon betrekt, hoe minder verrassingen. Een eerste overzicht van uw situatie helpt om gericht vragen te stellen.

• Notaris: voor de waarde, de uitkoopsom, het verdeelrecht en de akte. Een notaris staat beide partijen bij.
• Advocaat: als u het niet eens raakt, voorlopige maatregelen nodig hebt of een procedure dreigt.
• Erkend bemiddelaar: als u samen tot een akkoord wilt komen.
• Uw bank: vraag vroeg of de overnemer de lening alleen kan dragen.
• Hulplijn 1712 of de politie: als u zich niet veilig voelt.

Veelgestelde vragen