Samen een huis kopen zonder getrouwd te zijn: waar let u op?

Wat betekent samen kopen in onverdeeldheid?

Gehuwden die samen kopen, brengen de woning meestal in hun gemeenschappelijk vermogen. Ongehuwde partners hebben zo'n vermogen niet. Zij worden gewoon mede-eigenaar: elk bezit een onverdeeld aandeel in de hele woning, niet een bepaalde verdieping of kamer.

Het Burgerlijk Wetboek regelt wat dat in de praktijk betekent. Elk van u mag de woning gebruiken volgens haar bestemming, binnen zijn aandeel (art. 3.71). De kosten en belastingen draagt u naar verhouding van uw aandeel (art. 3.74). Verkopen of met een hypotheek bezwaren kan alleen met instemming van allebei (art. 3.73). En elk van u kan te allen tijde de verdeling vragen (art. 3.75).

Trouwt u later, dan valt de woning niet vanzelf in het gemeenschappelijk vermogen. Koopt u elk voor de helft, dan kan de notaris in de aankoopakte al een anticipatieve inbreng opnemen, zodat de woning automatisch gemeenschappelijk wordt als u later trouwt onder een gemeenschapsstelsel, zoals het wettelijk stelsel zonder huwelijkscontract.

Bronnen: Notaris.be: de aankoop van een woning en mijn gezin

50/50 of naar inbreng: wat staat er in de akte?

De aankoopakte bepaalt wie welk deel bezit. Wie later meer van de lening afbetaalt, verandert die verhouding niet. Daarom is het belangrijk vooraf te kiezen.

Brengt u evenveel in, dan is 50/50 logisch. Brengt een van u meer eigen geld in, bijvoorbeeld spaargeld of een schenking van de ouders, dan kunt u de aandelen naar inbreng laten verdelen. U kunt ook 50/50 kopen en schriftelijk vastleggen wat er bij een breuk met die extra inbreng gebeurt. Let op: een beding van aanwas vraagt volgens de Vlaamse Belastingdienst een gelijkwaardige inbreng.

Bronnen: Notaris.be: de aankoop van een woning en mijn gezin · Vlaamse Belastingdienst: SP 17044 bedingen van aanwas

Hoeveel verkooprecht betaalt u in 2026 voor uw enige eigen woning?

In het Vlaams Gewest betaalt u 2% verkooprecht op de aankoop van uw enige eigen woning, voor notariële akten vanaf 1 januari 2025. Voldoet u niet aan de voorwaarden, dan geldt het algemene tarief van 12%. Bij samen kopen worden de voorwaarden per koper beoordeeld. Alleen de aankoop van de volledige volle eigendom geldt voor alle kopers samen.

Voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 januari 2026 gelden deze voorwaarden; nieuw is dat u minstens een jaar ingeschreven moet blijven:

• Alleen natuurlijke personen kopen. Koopt een vennootschap mee, dan vervalt het verlaagde tarief voor iedereen.
• Het is een zuivere aankoop van de volle eigendom. Wie alleen vruchtgebruik of blote eigendom koopt, betaalt het gewone tarief.
• Geen van u is op de dag van de akte al voor 100% volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond, in België of in het buitenland. Verkoopt u die binnen twee jaar, dan kan een uitzondering gelden.
• Elke koper schrijft zich binnen drie jaar in op het adres en blijft daar minstens een jaar ononderbroken ingeschreven.
• Kost de woning hoogstens 220.000 euro (240.000 euro in een kernstad of de Vlaamse Rand), dan komt er een extra vermindering van maximaal 1.867 euro bij, verdeeld naar ieders aandeel.

Bronnen: Vlaanderen.be: verlaagd tarief verkooprecht voor de enige eigen woning · Vlaamse Belastingdienst: SP 18044bis basisvoorwaarden eigen woning vanaf 2026 · Vlaanderen.be: bijkomende vermindering voor een enige eigen bescheiden woning

Verandert het tarief in 2027?

De Vlaamse Regering heeft in de Septemberverklaring 2026 aangekondigd dat het verlaagde tarief vanaf 1 januari 2027 naar 3% zou gaan. Op 5 oktober 2026 is dat nog geen aangenomen decreet. De Vlaamse Belastingdienst gaf in standpunt SP 26021 al aan dat de datum van de verkoopovereenkomst zou tellen; een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte geldt daarvoor niet als verkoopovereenkomst. Wie vóór 1 januari 2027 een onderhandse verkoopovereenkomst sluit, zou nog 2% kunnen genieten, onder voorbehoud van een andere regeling door het Vlaams Parlement.

Goed om te weten bij een latere breuk: het verlaagde tarief dat u bij de aankoop kreeg, blijft behouden als een van u het aandeel van de andere overneemt en er als enige ingeschreven blijft. Op die overname zelf betaalt u verdeelrecht.

Bronnen: Vlaanderen.be: verlaagd tarief verkooprecht voor de enige eigen woning · Vlaamse Belastingdienst: standpunt SP 26021 (aangekondigd tarief enige eigen woning 2027)

Wat gebeurt er met de woning als een van u overlijdt?

Zonder afspraken loopt dit vaak anders dan partners denken. Het aandeel van de overledene valt in zijn nalatenschap. Een feitelijk samenwonende partner erft volgens de wet niets: het aandeel gaat naar de kinderen, ouders of broers en zussen van de overledene, en de langstlevende blijft met hen mede-eigenaar. Een wettelijk samenwonende partner erft het vruchtgebruik van de gezinswoning en het huisraad (art. 4.23 BW), dus het recht om er te wonen, niet de eigendom.

Met een testament kunt u uw partner meer geven. Hebt u kinderen, dan hebben die samen recht op de helft van de nalatenschap als reserve (art. 4.145 BW). Een testament kan die grens niet opzij zetten. Er is een hervorming van de erfbelasting aangekondigd, maar op 5 oktober 2026 is er geen aangenomen tekst.

Bronnen: Justel: Burgerlijk Wetboek, Boek 4 Nalatenschappen, schenkingen en testamenten · Vlaanderen.be: vrijstelling erfbelasting op de gezinswoning voor de partner · Notaris.be: de aankoop van een woning en mijn gezin

Hoe werkt een beding van aanwas of tontine?

Met een beding van aanwas spreekt u in de aankoopakte af dat het aandeel van wie eerst overlijdt, rechtstreeks naar de langstlevende gaat, in volle eigendom of in vruchtgebruik. Het is geen erfenis maar een kanscontract. Is het beding evenwichtig, dan valt het aangegroeide deel in principe buiten de nalatenschap en kunnen de kinderen het niet via hun reserve terugvragen. Is het niet evenwichtig, dan kan het als een verdoken schenking worden gezien, met gevolgen voor de reserve.

De Vlaamse Belastingdienst heft dan geen erfbelasting, maar wel verkooprecht op het aangegroeide deel. Voorwaarden: het beding staat in een authentieke akte, slaat op een bepaald goed en is evenwichtig. Dat betekent een vergelijkbare levensverwachting en een gelijkwaardige inbreng. Een grotere inbreng compenseert geen ongelijke levenskansen. Het verlaagde tarief voor de eigen woning geldt niet voor die verkrijging.

Daarom is aanwas fiscaal niet altijd de goedkoopste weg. Een partner die aan de voorwaarden voldoet, betaalt geen erfbelasting op de gezinswoning. Laat de notaris beide wegen naast elkaar leggen. Spreek ook af wat er bij een breuk gebeurt: het beding kan opzegbaar zijn of automatisch vervallen, bijvoorbeeld zes maanden na een feitelijke scheiding.

Bronnen: Vlaamse Belastingdienst: SP 17044 bedingen van aanwas · Vlaamse Belastingdienst: SP 18044bis basisvoorwaarden eigen woning vanaf 2026 · Notaris.be: de aankoop van een woning en mijn gezin

Rekenvoorbeeld: Sarah en Tom kopen samen

Een fictief voorbeeld. Sarah en Tom wonen feitelijk samen en kopen in 2026 een woning van 300.000 euro. Geen van beiden bezit ander vastgoed. Sarah legt 40.000 euro spaargeld in, Tom niets. De rest lenen ze samen en ze lossen elk de helft af. Notaris- en kredietkosten laten we buiten beschouwing.

Overlijdt Tom na vier jaar zonder testament of aanwas, dan gaat zijn aandeel naar zijn erfgenamen. Liet hij zijn aandeel bij testament aan Sarah na, dan betaalt ze daarop geen erfbelasting als aan de voorwaarden voor de gezinswoning is voldaan. Een beding van aanwas ligt hier minder voor de hand: Sarahs extra 40.000 euro maakt een gelijkwaardige inbreng twijfelachtig. Speelt er toch een geldig aanwasbeding, dan betaalt de langstlevende verkooprecht op het aangegroeide deel tegen het gewone tarief, vandaag 12%, op de waarde bij overlijden.

Wanneer stelt u een samenlevingscontract op en wanneer gaat u naar de notaris?

In een samenlevingsovereenkomst legt u vast hoe u de kosten deelt, wat van wie is, wat er met de gezinswoning gebeurt en wat u afspreekt over schulden. Feitelijk samenwonenden mogen die zelf opstellen. Wettelijk samenwonenden moeten ze bij de notaris laten verlijden (art. 1478 oud BW). Afspraken over uw erfenis horen niet in zo'n overeenkomst, maar in een testament.

Gaat u uit elkaar, dan kan elk van u de verdeling vragen. Feitelijk samenwonenden betalen in Vlaanderen dan 2,5% verdeelrecht als een van hen de woning overneemt. Meer daarover leest u in onze gids over de woning bij een scheiding.

• Vóór u de verkoopovereenkomst tekent: bespreek met de notaris de verhouding in de akte, aanwas, testament en het verkooprecht.
• Bij een grote ongelijke inbreng: leg schriftelijk vast wat ermee gebeurt.
• Bij kinderen uit een vorige relatie: laat nagaan hoe testament en aanwas samengaan met hun reserve.
• Na een breuk of een nieuwe relatie: herbekijk testament en aanwasbeding.

Bronnen: Notaris.be: de aankoop van een woning en mijn gezin · Vlaanderen.be: vrijstelling erfbelasting op de gezinswoning voor de partner

Veelgestelde vragen