Offerte of contract van een aannemer nakijken: waarop let u vóór u tekent?

Wanneer bent u gebonden door een offerte van een aannemer?

Sinds 1 januari 2023 regelt Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek hoe een contract tot stand komt. Een aanbod is een voorstel dat alle essentiële onderdelen van het contract bevat en waaruit blijkt dat de aanbieder gebonden wil zijn als u aanvaardt (art. 5.19). Een gedetailleerde offerte met werken, prijs en termijn is vaak zo'n aanbod. Zodra uw aanvaarding de aannemer bereikt, is het contract gesloten (art. 5.21). Een handtekening 'voor akkoord' is dus geen vrijblijvend gebaar.

De aannemer moet zijn aanbod openhouden tijdens de termijn die erin staat, of anders tijdens een redelijke termijn (art. 5.19). Antwoordt u met wijzigingen aan essentiële punten, dan geldt dat als een nieuw aanbod (art. 5.20). Algemene voorwaarden gelden alleen als u ze echt kon lezen en ze aanvaardde. Afspraken die u apart onderhandelde, gaan voor op de algemene voorwaarden (art. 5.23).

Tekende u als consument bij u thuis, dus buiten de zaak van de aannemer? Dan hebt u in principe 14 dagen om zonder opgave van reden af te zien van het contract (art. VI.67 Wetboek van economisch recht). Er zijn uitzonderingen, onder meer voor de bouw van nieuwe gebouwen, ingrijpende verbouwingen, goederen die volgens uw specificaties worden gemaakt en dringende herstellingen waarvoor u de aannemer zelf liet komen (art. VI.73).

Bronnen: Justel: Burgerlijk Wetboek, Boek 5 Verbintenissen (art. 5.19-5.23) · Justel: Wetboek van economisch recht (art. VI.67, VI.73, VI.83, VI.84, VI.91/3)

Welke prijsafspraak staat er in de offerte?

Er bestaan grofweg drie vormen. Bij een vaste prijs (forfait) draagt de aannemer het risico dat het werk meer kost dan gedacht. In regie betaalt u de werkelijk gepresteerde uren en het verbruikte materiaal, en draagt u zelf dat risico. Een prijsherzieningsclausule laat de prijs bewegen volgens een formule, bijvoorbeeld met loon- en materiaalkosten. Mengvormen komen vaak voor.

Meerwerk is de klassieke valkuil. Wie een gebouw opricht tegen een vaste prijs volgens een afgesproken plan, kan geen hogere prijs vragen voor wijzigingen of uitbreidingen, tenzij u die schriftelijk toestond en de prijs ervan met u afsprak (art. 1793 oud Burgerlijk Wetboek). Leg in elk contract vast dat meerwerk pas wordt uitgevoerd na een schriftelijk akkoord over het werk én de prijs.

Bronnen: Justel: Oud Burgerlijk Wetboek, boek III, titels VI tot XIII (art. 1792-1794)

Hoeveel voorschot mag een aannemer vragen, en wanneer geldt de Wet Breyne?

Valt uw project niet onder de Wet Breyne, dan bepaalt vooral het contract hoeveel u vooraf betaalt. Spreek dan zelf een beperkt voorschot af en betaal verder in schijven die volgen hoe ver het werk gevorderd is. Zo loopt u minder risico als de aannemer niet komt opdagen of failliet gaat.

De Wet Breyne (wet van 9 juli 1971, ook Woningbouwwet genoemd) beschermt wie een huis of appartement koopt dat nog gebouwd moet worden of in aanbouw is, of wie zo'n woning laat bouwen, als u vóór de voltooiing moet betalen (art. 1). Denk aan een appartement op plan of een sleutel-op-de-deurwoning. De wet geldt ook bij de aankoop van een bestaande woning met grote verbouwingswerken; volgens notaris.be moeten die werken dan minstens 80% van de prijs uitmaken. Een gewone renovatie van uw eigen woning valt er in de regel niet onder. Werkt u met verschillende vakmensen apart in plaats van met één algemene aannemer, dan geldt de wet in de regel niet en krijgt u die waarborgen dus niet.

Onder de Wet Breyne mag de aannemer geen enkele betaling vragen of aanvaarden vóór het contract gesloten is, en mag het voorschot bij ondertekening niet hoger zijn dan 5% van de totale prijs (art. 10). Daarna betaalt u volgens de waarde van de uitgevoerde werken. Het contract moet onder meer de totale prijs, de betalingswijze en de mogelijkheid tot prijsherziening vermelden (art. 7). De aannemer moet ook een financiële waarborg geven voor het geval het werk niet wordt voltooid; de vorm hangt af van of hij erkend is (art. 12).

Bronnen: Justel: Wet van 9 juli 1971 (Wet Breyne) · Notaris.be: Jouw bescherming als bouwheer (Wet Breyne)

Wat moet er in het contract staan over termijnen, vertraging en oplevering?

Een uitvoeringstermijn helpt pas echt als er een gevolg aan vastzit. Vraag een concrete startdatum, een termijn in werkdagen of kalenderdagen en een vergoeding per dag vertraging. Onder de Wet Breyne is dat verplicht: het contract vermeldt de aanvangsdatum, de uitvoeringstermijn en de vergoeding bij vertraging, en die vergoeding moet minstens overeenstemmen met een normale huurprijs van het afgewerkte goed (art. 7, f).

De oplevering gebeurt meestal in twee stappen. Bij de voorlopige oplevering stelt u de zichtbare gebreken vast en laat u ze noteren. Bij de definitieve oplevering aanvaardt u het werk. Onder de Wet Breyne ligt daar minstens één jaar tussen (art. 9). Buiten die wet bepaalt het contract hoe en wanneer er wordt opgeleverd. Laat opmerkingen altijd schriftelijk opnemen: wat u zonder voorbehoud aanvaardt, kunt u later moeilijk nog als gebrek inroepen.

Bronnen: Justel: Wet van 9 juli 1971 (Wet Breyne) · Notaris.be: Jouw bescherming als bouwheer (Wet Breyne)

Wie is aansprakelijk na de oplevering, en welke verzekering is verplicht?

Architect en aannemer zijn tien jaar aansprakelijk voor ernstige gebreken die de stevigheid van het gebouw of van belangrijke delen ervan in gevaar brengen. Volgens de geconsolideerde tekst op Justel staat die regel nog altijd in artikel 1792 en 2270 van het oud Burgerlijk Wetboek. Voor lichtere verborgen gebreken gelden andere regels; reageer dan snel en schriftelijk.

Sinds 1 juli 2018 moeten aannemers, architecten en andere dienstverleners in de bouw hun tienjarige aansprakelijkheid verzekeren voor werken aan woningen in België waarvoor een architect verplicht is (wet van 31 mei 2017, art. 2 en 5). De verzekering dekt de soliditeit, stabiliteit en waterdichtheid van de gesloten ruwbouw, voor zover die laatste de soliditeit of stabiliteit van de woning bedreigt (art. 3). Vóór de werken starten, moet de aannemer u een verzekeringsattest bezorgen (art. 12). Vraag dat attest op en bewaar het bij uw contract.

Bronnen: Justel: Oud Burgerlijk Wetboek, boek III, titels VI tot XIII (art. 1792-1794) · Justel: Wet van 31 mei 2017 verplichte verzekering tienjarige aansprakelijkheid

Welke bedingen in algemene voorwaarden zijn onrechtmatig?

Bent u consument, dan bevat het Wetboek van economisch recht een lijst van bedingen die in elk geval onrechtmatig zijn (art. VI.83). Zo'n beding is verboden en nietig, maar de rest van het contract blijft gelden als het zonder dat beding kan bestaan (art. VI.84). Enkele voorbeelden die in aannemingscontracten voorkomen:

Laat u een aannemer in als onderneming, dan geldt sinds 1 december 2020 een aparte regeling voor onrechtmatige bedingen tussen ondernemingen, ingevoerd door de wet van 4 april 2019 (art. VI.91/3 tot VI.91/5). Die bescherming is minder ruim dan voor consumenten.

• de aannemer mag eenzijdig de prijs verhogen op basis van elementen die alleen van hem afhangen (art. VI.83, 3°);
• de aannemer mag de leveringstermijn eenzijdig bepalen of wijzigen (5°);
• u moet een vaste vergoeding betalen als u in gebreke blijft, zonder gelijkwaardige vergoeding als de aannemer in gebreke blijft (17°);
• de schadevergoeding bij uw vertraging staat duidelijk niet in verhouding tot het nadeel van de aannemer (24°);
• de aannemer mag uw voorschot houden als hij zelf het contract opzegt (28°);
• u krijgt een onredelijk korte termijn om gebreken te melden (15°).

Bronnen: Justel: Wetboek van economisch recht (art. VI.67, VI.73, VI.83, VI.84, VI.91/3)

Welke 12 punten controleert u vóór u tekent?

Gebruik deze lijst naast de offerte. Wat ontbreekt, vraagt u schriftelijk aan.

Stel: Lien en Bram laten het dak van hun eigen woning isoleren en de badkamer vernieuwen. De offerte vermeldt: 42.000 euro, 40% voorschot bij bestelling, uitvoering 'in het voorjaar' en 'meerwerk volgens verbruik'. De Wet Breyne geldt hier niet, want het gaat om renovatie van hun eigen woning. Toch is 40% vooraf een groot risico. Ze vragen een kleiner voorschot en schijven per afgewerkte fase, een vaste startweek en een vergoeding per dag vertraging. 'Meerwerk volgens verbruik' vervangen ze door een schriftelijk akkoord per meerwerk, met prijs. Dat is een fictief voorbeeld, geen advies over uw dossier.

• Identiteit: naam, adres en ondernemingsnummer van de aannemer kloppen met de KBO.
• Omschrijving: werken, materialen, merken en hoeveelheden staan er precies in.
• Prijsvorm: vaste prijs, regie of prijsherziening, en wat niet in de prijs zit.
• Meerwerk: alleen na schriftelijk akkoord over inhoud en prijs.
• Voorschot: beperkt; onder de Wet Breyne hoogstens 5% bij ondertekening.
• Betalingsschijven: gekoppeld aan uitgevoerde werken, niet aan kalenderdata.
• Termijnen: startdatum, uitvoeringstermijn en vergoeding per dag vertraging.
• Oplevering: voorlopige en definitieve oplevering, telkens met een schriftelijk verslag.
• Verzekering: attest tienjarige aansprakelijkheid als een architect verplicht is.
• Gebreken: wie herstelt wat, binnen welke termijn.
• Algemene voorwaarden: gelezen, zonder onrechtmatige bedingen, onderhandelde afspraken gaan voor.
• Einde en geschillen: wat als u wil stoppen, en hoe een geschil wordt opgelost.

Wanneer schakelt u een architect of advocaat in?

Voor werken waarvoor de wet een architect verplicht, maakt die het ontwerp en houdt hij toezicht op de uitvoering. Ook als het niet verplicht is, kan een architect of onafhankelijke expert een offerte technisch nalezen: kloppen de hoeveelheden, ontbreken er posten?

Een advocaat is zinvol bij grote bedragen, bij een contract met uitgebreide eigen voorwaarden van de aannemer, bij twijfel of de Wet Breyne geldt, of wanneer er al een geschil is over vertraging, gebreken of meerwerk. Voor bouwgeschillen bestaat ook de Verzoeningscommissie Bouw.

Wilt u eerst zelf orde scheppen? De Contractwijzer zet met enkele korte vragen de aandachtspunten, documenten en mogelijke vervolgstappen voor uw offerte op een rij. Als u dat wilt, kan AI daarbij ook de tekst van uw contract bekijken. U krijgt een eerste overzicht, geen advies.

Veelgestelde vragen